Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen: Was zum Kaufpreis dazukommt

Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen: Was zum Kaufpreis dazukommt

Wer in NRW eine Immobilie kauft, zahlt zum Kaufpreis noch etwa 8 bis 12 Prozent obendrauf. Welche Posten das sind und wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten, erfahren Sie hier.

Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten: Steuern, Gebühren und möglicherweise eine Maklerprovision. Sie werden meist beim Abschluss des Kaufs fällig, und die meisten Banken finanzieren sie nicht mit. Sie sollten deshalb von Anfang an in Ihre Planung einfließen.

Die vier Kostenblöcke im Überblick

1. Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Posten. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der höchste Satz in Deutschland, den auch Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein erheben. In Bayern liegt der Satz bei 3,5 Prozent. Die Steuer gilt unabhängig davon, ob Sie in Köln, Düsseldorf oder einer kleinen Gemeinde kaufen. Einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es nicht.

Das Finanzamt schickt Ihnen nach der Beurkundung einen Steuerbescheid. Zahlen müssen Sie in der Regel innerhalb eines Monats nach dessen Erhalt.

Befreit sind unter anderem der Erwerb unter Ehegatten und Lebenspartnern sowie der Erwerb von Verwandten in gerader Linie. Bei Erbschaften und Schenkungen fällt statt der Grunderwerbsteuer Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.

2. Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2 Prozent

Ohne Notar kommt kein Immobilienkauf zustande. Er beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und kümmert sich um die spätere Umschreibung im Grundbuch. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt, Sie können sie also nicht verhandeln. Sie richten sich nach dem Kaufpreis.

Als Faustregel gelten 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Wert liegt eher am oberen Ende, wenn der Kauf über ein Darlehen finanziert wird. Dann muss zusätzlich eine Grundschuld für die Bank notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

3. Maklerprovision: bis zu 3,57 Prozent

Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Sie selbst nutzen wollen, gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine bundesweite Regel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Sie müssen höchstens die Hälfte tragen.

In NRW ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich. Auf Käuferseite sind das 3,57 Prozent. Die Zahl ergibt sich aus 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Höhe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sie ist Verhandlungssache. Ein Maklervertrag, der gegen die Teilungsregeln verstößt, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sein. Bei Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien gelten die Regeln nicht, dort trägt der Käufer die Provision oft allein.

4. Weitere Kosten, die gern vergessen werden

Je nach Fall kommen weitere Ausgaben hinzu: ein Wertgutachten, das die Bank verlangt, Bereitstellungszinsen für das Darlehen, Umzugskosten, Renovierungen und die neue Einrichtung. Diese Posten zählen nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn, sollten aber in Ihrem Budget stehen.

Beispielrechnung für 400.000 Euro Kaufpreis in NRW

Der Kauf kostet Sie also insgesamt rund 432.000 bis 448.000 Euro, je nachdem, ob ein Makler beteiligt war.

So viel Eigenkapital sollten Sie einplanen

Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Rechnen Sie daher mit etwa 8 Prozent des Kaufpreises ohne Makler und rund 12 Prozent mit Makler. Dieses Geld kommt zum eigentlichen Eigenkapitalanteil an der Finanzierung hinzu.

Lassen sich Kaufnebenkosten senken?

• Mit und ohne Makler vergleichen: Die Provision lässt sich verhandeln. Bei Objekten, die privat angeboten werden, entfällt sie ganz.
• Mitverkauftes Inventar getrennt ausweisen: Gehören bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche zum Kauf, können sie im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Wert aufgeführt werden. Auf diesen Teil fällt dann keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt aber schnell, sprechen Sie das Vorgehen mit dem Notar ab.
• Notar bewusst auswählen: Die Gebühren sind einheitlich geregelt. Entscheidend sind Erreichbarkeit und Beratungsqualität.

Steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie können Sie die Kaufnebenkosten nicht absetzen. Wer vermietet, zählt Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungskosten der Immobilie und schreibt sie über die Abschreibung steuerlich ab. Lassen Sie sich dazu von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater beraten.

Fazit

Wer in NRW kauft, sollte mit Nebenkosten von rund 8 Prozent ohne und etwa 12 Prozent mit Makler rechnen. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent ist mit Abstand der größte Posten. Planen Sie die Nebenkosten schon vor der Immobiliensuche ein, damit die Finanzierung später nicht an einer Lücke im Eigenkapital scheitert.

Stand: Oktober 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.