Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel brauchen Sie wirklich?

Kurz gesagt: Planen Sie mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein, das sind je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises mitbringt, finanziert deutlich sicherer und meist günstiger.

Eine feste Mindestsumme gibt es nicht. Banken entscheiden im Einzelfall und schauen auf Einkommen, Rücklagen, Objekt und Ihre Lebenssituation. Das Eigenkapital ist dabei einer der wichtigsten Hebel: Es senkt Ihre monatliche Rate, verbessert Ihre Zinskonditionen und schützt Sie davor, bei Preisschwankungen oder Einkommensausfällen sofort in Schwierigkeiten zu geraten.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was als Eigenkapital zählt, wie viel realistisch ist und welche Alternativen es gibt, wenn das Ersparte knapp ist.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist das Geld, das Sie ohne Kredit in Ihre Immobilie stecken. Es dient dazu, die Kaufnebenkosten zu bezahlen und den Teil des Preises abzudecken, den die Bank nicht finanziert.

Banken erkennen in der Regel diese Mittel an:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
• Wertpapiere und Fonds, sofern Sie diese verkaufen können
• Bausparguthaben
• den Erlös aus dem Verkauf einer bisherigen Immobilie
• Schenkungen und Erbschaften, zum Beispiel von den Eltern
• ein bereits vorhandenes Grundstück beim Neubau
• Eigenleistungen am Bau, allerdings meist nur in begrenztem Umfang und wenn sie realistisch belegt sind

Nicht dazu zählen Kredite. Auch ein zinsgünstiger Förderkredit oder ein Darlehen von Verwandten bleibt rechtlich Fremdkapital, selbst wenn es Ihre Finanzierung spürbar entlastet.

Ein wichtiger Hinweis: Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen ein. Halten Sie eine Reserve von mehreren Monatsausgaben zurück, am besten für Umzug, Einrichtung und unvorhergesehene Reparaturen.

Kaufnebenkosten: Der Betrag, den Sie fast immer selbst tragen sollten

Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus. Banken finanzieren sie ungern mit, weil ihnen kein Gegenwert als Sicherheit gegenübersteht. Deshalb gelten sie als Untergrenze für Ihr Eigenkapital.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich folgende Spanne:

Die Grunderwerbsteuer ist der größte und am stärksten schwankende Posten. Sie liegt in Bayern bei 3,5 Prozent, in Hessen bei 6 Prozent und in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent (Stand Januar 2026). Seit der Reform von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen.

Beim Neubau kommen Posten wie Erschließung, Außenanlagen und Baugutachten hinzu. Planen Sie diese Kosten von Anfang an in Ihr Budget ein.

Einige Länder entlasten Käufer. Hessen zahlt zum Beispiel das Hessengeld: 10.000 Euro je Käufer und 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren, ausgezahlt in zehn Jahresraten. Voraussetzung ist der Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie in Hessen.

Die Faustregel: Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises

Als Richtwert gilt: Tragen Sie die Kaufnebenkosten selbst und bringen Sie zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises mit. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern ein Erfahrungswert aus der Beratungspraxis.

Der Grund liegt im Beleihungswert. Die Bank setzt den Wert Ihrer Immobilie meist vorsichtiger an als den Kaufpreis; in einem Beispiel sind es 432.000 Euro bei 480.000 Euro Kaufpreis. Alles darüber hinaus muss Ihr Eigenkapital abdecken oder wird teurer finanziert.

Welche Wirkung das auf Ihre Rate hat, zeigt ein Rechenbeispiel. Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 48.000 Euro (12 Prozent), 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung.

Je 40.000 Euro mehr Eigenkapital sinkt die Rate um 200 Euro im Monat. Der Effekt ist in der Praxis meist noch größer, denn Banken belohnen mehr Eigenkapital mit besseren Zinsen. Im Beispiel gilt für alle Zeilen derselbe Zins; bei Vollfinanzierung dürfte er höher ausfallen.

Zur Einordnung des Zinsniveaus: Laut meinen Recherchen liegen die besten effektiven Zinsen am 25. Oktober 2026 zwischen 4,09 Prozent (10 Jahre Zinsbindung) und 4,45 Prozent (30 Jahre). Der Expertenrat erwartet bis Jahresende stabile bis leicht steigende Zinsen. Bei diesem Niveau wirkt jeder Euro Eigenkapital stärker als in den Niedrigzinsjahren.

Geht es auch mit wenig oder ohne Eigenkapital?

Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen und zu einem höheren Preis. Manche Banken finanzieren in Einzelfällen 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr, wenn Einkommen, Bonität und Objekt überzeugen.

Das spricht in der Regel für eine Zusage:

• ein unbefristetes, stabiles Einkommen und ein guter Schufa-Score
• wenig laufende Verpflichtungen wie andere Kredite oder Unterhalt
• eine Immobilie in gefragter Lage und in solidem Zustand
• eine Rate, die auch mit Puffer tragbar bleibt; als grobe Orientierung höchstens etwa 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens

Dem stehen reale Risiken gegenüber:

• höhere Zinsen und damit höhere Raten über die gesamte Zinsbindung
• eine höhere Restschuld, wenn die Zinsbindung ausläuft, besonders bei niedriger Tilgung
• kaum Spielraum bei Preisrückgängen: Ist die Immobilie weniger wert als das Darlehen, wird ein Verkauf zur Verlustrechnung
• keine Reserve bei Jobverlust, Trennung oder größeren Reparaturen

Wenn Sie wenig Eigenkapital haben, wählen Sie lieber eine höhere Tilgung von 3 Prozent oder mehr und vereinbaren Sie Sondertilgungen. So bauen Sie die Restschuld schneller ab und sind bei der Anschlussfinanzierung weniger abhängig vom dann gültigen Zinsniveau.

Wenn das Ersparte knapp ist: Förderung, Familie und Eigenleistung

Staatliche Förderung ersetzt kein Eigenkapital, kann es aber entlasten. Förderkredite sind rechtlich Fremdkapital, doch sie sind oft günstiger als das Bankdarlehen und verkleinern damit die Lücke.

• KfW 300 „Wohneigentum für Familien“: Das Programm gilt für den Neubau und den Ersterwerb klimafreundlicher, selbstgenutzter Wohnungen und Häuser. Sie brauchen mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt und dürfen kein Wohneigentum besitzen. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro bei einem Kind nicht übersteigen, plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Der Kredit beträgt je nach Förderstufe und Kinderzahl 170.000 bis 270.000 Euro, der Zins wird in der ersten Zinsbindung verbilligt (KfW-Merkblatt, Stand 12/2025). Grundstückskosten sind nicht förderfähig.
• KfW 308 „Jung kauft Alt“: Das Schwesterprogramm richtet sich an Familien, die eine Bestandsimmobilie kaufen. Die Konditionen wurden zuletzt angepasst, prüfen Sie die aktuellen Beträge direkt bei der KfW.
• Landesprogramme: Mehrere Länder fördern Erstkäufer, in Hessen zum Beispiel über das Hessengeld. Fragen Sie bei Ihrer Landesförderbank und Ihrer Gemeinde nach.
• Bausparvertrag: Das angesparte Guthaben zählt als Eigenkapital, das Bauspardarlehen kommt später dazu.
• Hilfe aus der Familie: Eine Schenkung zählt als Eigenkapital. Ein Darlehen von Verwandten ist dagegen Fremdkapital, sollte aber schriftlich festgehalten werden.
• Eigenleistung: Wer selbst mit anpackt, spart Handwerkerkosten. Banken rechnen das nur begrenzt an, und die KfW fördert bei Eigenleistung nur die Materialkosten.

Beachten Sie bei Förderkrediten die Auflagen. Bei der KfW 300 müssen Sie die Immobilie mindestens fünf Jahre selbst nutzen, und der Antrag muss vor Vertragsabschluss gestellt werden. Fällt die Selbstnutzung früher weg, erhöht sich der Zins um einen Prozentpunkt.

Checkliste: So prüfen Sie Ihr Eigenkapital

1. Berechnen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland und Ihr Objekt.
2. Legen Sie eine Reserve von mehreren Monatsausgaben fest, die nicht in die Finanzierung fließt.
3. Ziehen Sie Nebenkosten und Reserve von Ihrem Vermögen ab. Der Rest ist Ihr einsetzbares Eigenkapital.
4. Rechnen Sie die Rate mit dem heutigen Zins und mit einem Aufschlag von ein bis zwei Prozentpunkten nach, damit Sie die Anschlussfinanzierung verkraften.
5. Prüfen Sie Förderkredite, Landesprogramme und Zuschüsse, bevor Sie Verträge unterschreiben.
6. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie den Effektivzins.

Fazit

Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, hängt von Ihrer Situation ab. Die Untergrenze bilden die Kaufnebenkosten. Zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises machen Ihre Finanzierung günstiger und sicherer. Mit weniger geht es, aber nur mit stabilem Einkommen, einem Puffer für Zinsänderungen und einer ehrlichen Rechnung zur monatlichen Belastung.

Lassen Sie sich vor der Entscheidung individuell beraten. Dieser Ratgeber gibt Orientierung, ersetzt aber keine Beratung zu Ihrer persönlichen Finanzlage. Alle Zinsen, Steuersätze und Förderbedingungen können sich ändern.

Quellen

Stand der Angaben: 25. Oktober 2026.

• KfW: Merkblatt Kredit Nr. 300, Wohneigentum für Familien, Voraussetzungen, Einkommensgrenzen und Kreditbeträge